昨日上午，一則有關(guān)監管層“窗口指導”個(gè)人住房貸款的消息，攪動(dòng)了中國樓市敏感的神經(jīng)。
隨后央行發(fā)布消息稱(chēng)，人民銀行[微博]副行長(cháng)劉士余在5月12日主持召開(kāi)了住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì )，從合理配置信貸資源、科學(xué)合理定價(jià)、提高服務(wù)效率、有效防范信貸風(fēng)險、建立信息溝通機制五大方面要求銀行進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作。
一位與會(huì )的股份行副行長(cháng)告訴《第一財經(jīng)日報》，央行召開(kāi)此次會(huì )議的主要內容，是針對個(gè)人住房貸款排隊、銀行惜貸等情況的出現，希望銀行加強對個(gè)人住房貸款的服務(wù)，對已經(jīng)批準的個(gè)人住房貸款提高放款效率。會(huì )議并沒(méi)有提及加大投放力度等具體的政策。
據上述副行長(cháng)介紹，當天與會(huì )的銀行包括五大行，主要的股份制銀行如招行、民生、華夏、光大等銀行，還有郵儲銀行。央行則稱(chēng)，共有15家銀行的負責人與會(huì )。
盡管監管層的動(dòng)作被一些市場(chǎng)人士視為“救市”，但接受本報采訪(fǎng)的一些業(yè)內人士認為，此舉主要涉及民生等方面考量，提法也不算新，不必過(guò)度聯(lián)想。
“劉行長(cháng)講話(huà)的目的，我理解還是從‘維穩’角度出發(fā)，當然會(huì )對市場(chǎng)的心理有一定影響。但是并非對住房貸款有所放松，實(shí)質(zhì)影響應該不會(huì )太大。”有股份行管理層人士對本報表示。
點(diǎn)名優(yōu)先滿(mǎn)足首套房貸
在當前的樓市敏感期，央行此次“窗口指導”激起輿論無(wú)限遐想，市場(chǎng)緊盯的還是會(huì )否出現信貸放松的信號。
在信貸資源的配置上，央行在會(huì )議上要求：“合理配置信貸資源，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，央行上述要求主要針對市場(chǎng)首次購買(mǎi)自住商品房的需求，這一提法并非首次。在2012年年初，央行就曾明確提及滿(mǎn)足首次購房家庭的貸款需求。隨后中國房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現量?jì)r(jià)齊升。
針對央行要求銀行支持個(gè)人購房貸款，多位接受本報采訪(fǎng)的業(yè)內人士均認為，如果沒(méi)有銀根的實(shí)質(zhì)性放松，此類(lèi)窗口指導的效果可能會(huì )比較有限。
“銀行各種考核指標壓力很大，并不會(huì )因此出現實(shí)質(zhì)性的轉向。”克而瑞上海機構研究總監薛建雄認為，如果存款準備金率下調，房貸自然會(huì )松動(dòng)，折扣也會(huì )變大。還有分析人士認為，與其將此次監管層的動(dòng)作與市場(chǎng)行情聯(lián)系起來(lái)，不如關(guān)注其對民生等領(lǐng)域的考量。
比如有開(kāi)發(fā)商對本報表示，商業(yè)銀行作為市場(chǎng)主體，逐利無(wú)可厚非。“但因為首套房貸涉及民生問(wèn)題，所以，我建議政府可以考慮用公共財政給首套購房者貼息，這在國外是有先例的。”
當前，銀行惜貸等情況在個(gè)人住房貸款領(lǐng)域時(shí)有發(fā)生。融360房貸數據報告顯示，從目前情況看，各大銀行不僅提高利率，更已對房貸出現“戰略放棄”的態(tài)度，除國有銀行出于社會(huì )責任未減少房貸業(yè)務(wù)外，其他銀行正在逐漸減少個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，更多銀行駐點(diǎn)開(kāi)始撤離售樓處。
一位國有大行房貸業(yè)務(wù)人員對本報表示，目前中小銀行個(gè)人住房貸款相對緊張一些，但是大行在量上會(huì )有所保證。如果政策有要求，甚至可能會(huì )對個(gè)人住房貸款保證一定的規模，這一點(diǎn)大行可以做到。
“現在一些在中小銀行貸不到款的客戶(hù)，會(huì )到我們這里來(lái)做貸款，導致手里積的項目比較多，現在貸個(gè)人住房貸款可能要排隊。”上述國有大行房貸業(yè)務(wù)人員稱(chēng)，由此可見(jiàn)市場(chǎng)對個(gè)人住房貸款的需求依然比較高。
要求合理定價(jià)并及時(shí)放貸
近年來(lái)，伴隨著(zhù)國家的房地產(chǎn)調控政策，銀行個(gè)人住房貸款也常出現排隊現象，亦有銀行因取消首套房貸利率優(yōu)惠引發(fā)客戶(hù)不滿(mǎn)。上述股份行副行長(cháng)告訴本報，這些現象也是央行召開(kāi)此次會(huì )議的主要指向。
劉士余就此表示，銀行在做個(gè)人住房按揭貸款的時(shí)候，要科學(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財務(wù)可持續、風(fēng)險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平；提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。
昨日媒體報道的一份本次會(huì )議的會(huì )議紀要顯示，央行還要求銀行理解社會(huì )底層人員的生存壓力，要有社會(huì )責任，做到財務(wù)可持續發(fā)展就好，不要過(guò)分追求商業(yè)可持續發(fā)展。
“銀行不愿意多做個(gè)人住房貸款還在于按揭貸款收益太低，有的甚至不賺錢(qián)。”另有股份行風(fēng)險部門(mén)人士對《第一財經(jīng)日報》表達了銀行的尷尬。此前，央行要求對首套住房貸款利率可以實(shí)行85折優(yōu)惠，但是由于收益低加上信貸額度緊缺，銀行基本上取消了優(yōu)惠，有的甚至還選擇了利率上浮。
例如4月份以來(lái)，上海地區優(yōu)惠房貸利率幾乎絕跡。在融360調查的26家銀行中，只有匯豐銀行可以提供9折利率優(yōu)惠，五大行首套房貸利率一律為基準，以光大、浦發(fā)為代表的部分商業(yè)銀行由于額度緊張，首套房貸款利率上調5%~10%不等，華夏銀行、上海銀行、寧波銀行則暫停了首套房貸款業(yè)務(wù)。
昨日，上海多家大型房產(chǎn)中介在經(jīng)過(guò)詳細調研后，均向本報反饋稱(chēng)，上海的個(gè)人房貸近期沒(méi)有任何松動(dòng)的跡象，不少銀行甚至還在繼續收緊房貸。
“最優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)也是維持基準利率，不少還要上浮5%~10%，沒(méi)有任何松動(dòng)。”一家大型商業(yè)銀行上海分行的信貸經(jīng)理告訴本報，放款時(shí)間也沒(méi)有優(yōu)化，“口頭上和客戶(hù)說(shuō)放款時(shí)間在1個(gè)月左右，實(shí)際上可能遙遙無(wú)期。”
張大偉分析稱(chēng)，銀行個(gè)人住房貸款放款時(shí)間明顯拉長(cháng)，影響客戶(hù)交易。目前北京等城市二手房交易放款時(shí)間平均在3個(gè)月左右，相比往年拉長(cháng)一個(gè)月以上，導致很多交易停滯。同時(shí)銀行貸款額度緊張，4月1.23萬(wàn)億元居民存款搬離銀行，銀行平均成本提高，導致不太可能給購房者優(yōu)惠。
關(guān)注“棄房”風(fēng)險
房地產(chǎn)風(fēng)險是銀行近年來(lái)主要關(guān)注的領(lǐng)域，在個(gè)人住房貸款風(fēng)險方面，央行也要求關(guān)注“棄房”風(fēng)險。
“現在個(gè)人住房貸款層面出現‘棄房’的是個(gè)別地區極個(gè)別的案例，從同行來(lái)看，也并沒(méi)有具體說(shuō)誰(shuí)的‘棄房’風(fēng)險很大。”上述股份行副行長(cháng)對本報表示，一些“棄房”的案例體現在當地一些企業(yè)主或者炒房者在主業(yè)經(jīng)營(yíng)不好的時(shí)候，會(huì )放棄投資房地產(chǎn)。但是這還不能夠上升到區域風(fēng)險。
2013年，溫州市銀監分局就對當地“棄房”現象做過(guò)相關(guān)統計。截至2013年7月末，溫州各類(lèi)“棄房”案例有595例，其中按揭貸款不良余額為41277萬(wàn)元，出現“棄房”的為15例；因經(jīng)營(yíng)困難無(wú)法償還貸款，而對抵押房產(chǎn)“棄房”的有580戶(hù)。
張大偉表示，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險在增加，特別是溫州等房?jì)r(jià)下調較大的城市，已經(jīng)出現了局部斷供的現象。這一現象的存在導致銀行不太可能在不大規模放水的情況下增加房貸額度。
在風(fēng)險防控方面，根據央行披露的信息，上述會(huì )議要求銀行有效防范信貸風(fēng)險，嚴格執行個(gè)人住房貸款各項管理規定，加強對住房貸款風(fēng)險的監測分析。
“總體而言，對房地產(chǎn)的風(fēng)險還是趨于謹慎。我們現在發(fā)放個(gè)人住房貸款也會(huì )優(yōu)先選擇一些比較知名的大房企的樓盤(pán)，而一些中小開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，我們會(huì )比較謹慎。”上述國有大行房貸業(yè)務(wù)人員告訴本報。
在上述會(huì )議中，央行并未提及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸。前述股份行風(fēng)險管理人士就此表示，對于開(kāi)發(fā)貸，銀行可能會(huì )總體收緊保持謹慎，嚴格按照“名單制”來(lái)管理。
“銀根持續緊縮已經(jīng)嚴重影響了我們的項目銷(xiāo)售。”有開(kāi)發(fā)商告訴本報，“3月份以來(lái)，公司旗下項目的銷(xiāo)售就碰到了很大的困難，4、5月份更是每況愈下。我們也希望銀行能夠支持剛需購房。”
華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強[微博]日前更是公開(kāi)表示：“如果樓市有拐點(diǎn)，那也是被銀行‘打拐了’。”
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