3月30日，央行、住建部、銀監會(huì )聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房,最低首付款比例調整為不低于40%。同時(shí),繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買(mǎi)首套普通自住房,最低首付比例下調為20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭,再次申請住房公積金購房,最低首付比例為30%。
政策接踵而來(lái)，財政部網(wǎng)站公布：個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
我們對市場(chǎng)相關(guān)人士進(jìn)行了草根調研，觀(guān)點(diǎn)不一，有觀(guān)點(diǎn)認為，此次連環(huán)政策的發(fā)布，將大大利于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的集中釋放，同時(shí)，對鋼材市場(chǎng)來(lái)講，無(wú)疑也將極大提振市場(chǎng)信心，刺激房地產(chǎn)相關(guān)的鋼材需求，畢竟近年國內的鋼鐵市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)占據了絕對的龍頭老大地位。也有觀(guān)點(diǎn)認為，隨著(zhù)政策的執行，雖然房地產(chǎn)成交量可能上升，但房產(chǎn)價(jià)格也很有可能隨之上漲，不過(guò)就目前情況來(lái)看，一二線(xiàn)城市上漲的可能要大于三四線(xiàn)城市。此外，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求比例提高，投機炒房者越來(lái)越少，一方面國內人口逐步向大中型城市集中，在一二線(xiàn)房?jì)r(jià)預期上漲的情況下，實(shí)際住房需求的人很有可能提前購買(mǎi)；另一方面，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格繼續走高的動(dòng)力已經(jīng)大大減弱，因此投資房產(chǎn)帶來(lái)的回報很可能低于投資一些其他項目。如此一來(lái)，實(shí)際的房地產(chǎn)需求釋放很可能不如想象當中那么好，并且國內房地產(chǎn)現房庫存較大，所以此次政策變化帶來(lái)的效應更可能是消化現有庫存，最終傳導到鋼材市場(chǎng)的需求也將不是十分樂(lè )觀(guān)。
綜合調研結果來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期回暖是大家都比較一致的觀(guān)點(diǎn)。筆者通過(guò)分析近期房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，以及與鋼材價(jià)格的關(guān)系，尋找兩者的內在聯(lián)系，供大家參考。
房地產(chǎn)各項指標表現低迷，政策托底意圖明顯。數據顯示，截止2014年12月，我國2014年全年商品房銷(xiāo)售面積120648.54萬(wàn)平方米，同比下降8%，其中12月當月銷(xiāo)售18931.97萬(wàn)平方米，同比下降4.1%，見(jiàn)圖一?？梢钥闯?，雖然2014年12月商品房銷(xiāo)售仍如往年創(chuàng )下年內最高，但與往年相比，卻有著(zhù)一定的回落，可以說(shuō)商品房銷(xiāo)售方面已經(jīng)出現向下壓力。而從國內百城房地產(chǎn)價(jià)格指數表現來(lái)看，2014年全年國內房?jì)r(jià)基本處于弱勢向下走勢，這與2012年價(jià)格回落時(shí)，同樣都出現商品房銷(xiāo)售增速下降的情況。此外，從最新統計的數據來(lái)看，2015年1-2月份商品房銷(xiāo)售面積為8763.89萬(wàn)平方米，同比2014年下降16.3%，而2月份價(jià)格指數環(huán)比2014年12月同樣是出現下降的。所以我們也可以認為，房?jì)r(jià)下降的時(shí)候，房市銷(xiāo)售情況同樣不容樂(lè )觀(guān)。因此，此次房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格若這能走強，是可以對房地產(chǎn)需求起到一定正面刺激作用的，那么此次房市政策的連出，將有較大概率促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的量?jì)r(jià)齊升。
從最近年份來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲對鋼價(jià)提升力度有限。我們選取與房地產(chǎn)相關(guān)密切的長(cháng)材價(jià)格來(lái)看，在2013年之前，國內鋼材價(jià)格走勢與房地產(chǎn)價(jià)格指數的變化還是正相關(guān)，見(jiàn)圖二，基本上房?jì)r(jià)強則鋼價(jià)漲，房?jì)r(jià)弱則鋼價(jià)跌，可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的強弱間接帶動(dòng)了鋼材市場(chǎng)價(jià)格的走勢，概因我國該階段主要以房地產(chǎn)及各類(lèi)投資來(lái)拉動(dòng)國民經(jīng)濟發(fā)展影響。不過(guò)從2013年之后，房地產(chǎn)價(jià)格的變化應該是對鋼材市場(chǎng)價(jià)格的影響變得微乎其微，從圖中也可以看出，無(wú)論房?jì)r(jià)強弱，鋼材市場(chǎng)價(jià)格始終處于弱勢震蕩向下的局面。一方面因為國內鋼鐵供需格局發(fā)生極大改變導致鋼鐵市場(chǎng)走出獨立行情；另一方面則因房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，相關(guān)投資也迅速下降導致其與鋼價(jià)逐漸脫節所致。再加上本身鋼鐵作為原材料僅占房地產(chǎn)投資比例很小的一部分，因此房?jì)r(jià)與鋼價(jià)相關(guān)性減弱，也顯得無(wú)可厚非。
圖二：近年房地產(chǎn)價(jià)格與長(cháng)材價(jià)格走勢變化
綜合來(lái)看，此次房產(chǎn)政策的連出，雖然極有可能帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及需求的回升，但對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期影響并不大，畢竟當前房地產(chǎn)存量巨大，且投資者熱情短期內也難以有效調動(dòng)，中國人口紅利已經(jīng)大幅減弱。鋼材市場(chǎng)方面，我們認為，不排除短期市場(chǎng)在預期轉好情況下出現拉漲，但行業(yè)本身供大于求的狀況難以改變，仍將維持弱勢運行的可能性較大，建議密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格的變化和去庫存化進(jìn)展
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